Bancos vendiendo pisos a través de inmobiliarias online: ¿Pisos embargados?
Son muchas los clientes de algunos bancos como BBVA que me han comentado que han recibido publicidad por correo convencional anunciando un portal inmobiliario de la entidad, donde se pueden encontrar pisos en venta y alquiler.
¿Estan poniendo a la venta y en alquiler pisos embargados por impago de hipotecas?
Esa es la pregunta que muchos nos hacemos. En el folleto se pueden encontrar promociones del estilo:
Torrelodones desde 340.504 (bajos con jardin 2 dormitorios)
Campo real desde 329.600 (unifamiliares pareados 4 dormitorios)
Pinto desde 230.000 (1 dormitorio, plaza de garage, trastero y picina)
Arrollomolino desde 394.200 (unifamiliares 3 dormitorios)
Incluso en alquiler tienen apartamentos en Paseo de la Castellana por 650€ mes.
Que un banco venda pisos puede anunciar lo que muchos nos temíamos, que las cuotas de hipoteca están subiendo tanto que se están convirtiendo en imposibles de pagar para muchos. ¿Que opinais?
Podeís encontrar más información en Atrea, la agencia inmobiliaria online del BBVA.
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18 Comentarios al Artículo: Bancos vendiendo pisos a través de inmobiliarias online: ¿Pisos embargados?
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Al final esto acaba en algo malo, quizás guerra civil…?¿?¿?¿?
El sistema bancario ha sido diseñado de una forma en la cual los Bancos prestan dinero dando la espalda al cliente, en lugar de monitorear y acompañar la situación patrimonial del deudor a lo largo del préstamo, siguiendo su evolución con las cuotas para aseguararse el cobro de las mismas.
Hace unos días leí que había gente que la se la había incrementado las cuotas de sus préstamos exponencialmente (léase más del 50% en un lapso relativamente corto de tiempo), razón por la cual debían dejar de pagar sus préstamos y vender sus propiedades. Como está es una situación que se repite por miles, los precios de las propiedades bajan y se produce el desastre que todos conocemos.
¿Pero que pasaría si ese deudor no tuviera que vender ya porque no puede pagar? Las variaciones en los precios de las propiedades le serían indiferentes, tanto si suben como si bajan a la mitad del precio al que adquirió la propiedad. Si hubiéramos edificado un sistema de “deudores hipotecarios solventes” no habría una ola de remates y las propiedades no se devaluarían como ocurre en algunos países actualmente.
Creación de deudores hipotecarios solventes
Para crear estos tipos de deudores los bancos deberían:
1) Cuando otorgan un préstamo, no quedarse con el análisis inicial. Seguir la situación del deudor cada seis meses o cada año, para que de la noche a la mañana no aparezca miles de deudores insolventes. Del resultado de ese análisis, si y solo si hay una mejora en los ingresos del deudor, pueden aplicársele ajustes en la cuota de su préstamos (estamos hablando siempre de ingresos netos, libres de impuestos e inflación).
2) Intereses: la tasa debería ser fija o si es variable, solo puede aumentar el valor de la cuota hipotecaria en un porcentaje menor o igual al porcentaje de aumento en los ingresos del deudor, de lo contrario empieza el mismo Banco a convertir en insolvente al deudor con los aumentos de la cuota.
3) Capital: las personas suelen tener problemas en las crisis, suelen ser despedidos de sus trabajos y al tiempo consiguen un nuevo trabajo, generalmente con una remuneración menor. ¿Cómo convertir a esta gente en solvente por un tiempo prudencial evitando que no puedan pagar sus deudas todos al mismo tiempo? De la manera que detallo a continuación.
Sistema Galex o Gales de asignación del capital de las cuotas:
(hay que ponerle un nombre, y dado el inmenso aporte a la humanidad que hago, creo que tengo derecho a ponerle uno)
Supongamos con un ejemplo que una persona solicito un préstamo de Euros 24.000 a 20 años y puede pagar Euros 100 por mes (los valores son irrelevantes, es simplemente para hacer claro el ejemplo). Para simplificar el ejemplo vamos a trabajar con cuotas para préstamos del sistema Alemán, dejando el tema de los intereses de lado un rato, suponiendo que a una tasa estable, la persona puede pagarlos sin problema, de acuerdo al punto 2).
Si dividimos esa cuota mensual en 80% pago de cuota y 20% “adelanto de futuras cuotas” por imponderables (crisis, despidos, etc.), entonces ahora la persona seguiría pagando los Euros 100 en forma mensual, pero su préstamo ahora se convirtió a 25 años (suponiendo que algún momento utiliza el 100% de su fondo por insolvencia) porque amortiza capital solo por Euros 80 en forma mensual.
Los Euros 20 que abona mensualmente forman parte de un fondo (en otra oportunidad deberíamos analizar que hacen los Bancos con esos fondos), para que en caso de problemas del deudor que por ejemplo perdió su trabajo, no tendría que dejar de pagar su préstamo inmediatamente, ya que usaría ese fondo. Así pues, si pasaron 5 años (Euros 20, a 12 cuotas anuales durante los cinco años), la persona ahorró Euros 1.200 para poder solucionar su problema laboral durante un año sin dejar de pagar sus préstamos. Si tomamos que su cuota real es de Euros 80 y no los Euros 100 que paga, el plazo que puede estar sin pagar sin generar el fondo se extiende a 15 meses (15 por 80).
Si pasaron 10 años, tendría 2 años para solucionar sus problemas sin salir a regalar su propiedad. A Euros 80: 30 meses.
Si pasaron 15 años, tendría tres años para no pagar nada, absolutamente nada y conseguir un nuevo trabajo. A Euros 80: 45 meses.
¿Y si pasaron 20 años sin problemas? El dinero adelantado cubre el capital de los cinco años faltantes, con lo cual el préstamo está pago.
Esto es pensando en el peor de los casos, y que el deudor no recupero sus ingresos. Con recuperaciones parciales de sus ingresos (nuevo trabajo con menor sueldo), solo es cuestión de ver si conviene esperar un tiempo para que recobre la capacidad de pago durante el tiempo que tiene disponible el fondo o se recalcula el saldo adeudado a una cuota menor, mirando la situación financiera actual del deudor.
Había una vez un inglés, desprolijo, hippie y de anteojos, que fue asesinado por un estúpido en New York a principios de los 80, que decía “Imagina”… un poco de imaginación y visión a largo plazo, es decir pensando en ganar dinero cuidando los intereses de los distintos actores intervinientes, y este tipo de crisis no existirían.
NULIDAD DE LAS ESCRITURAS DE PRESTAMOS CON GARANTIA HIPOTECARIA Y A INDEMNIZAR CON 20.000 EUROS POR DAÑOS MORALES.
El día 12 de Diciembre recibimos la sentencia de un prestamista privado condenado por usura en el que se le anulan los contratos de préstamo y se le condena a indemnizar a la víctima con 20.000 euros por los daños ocasionados.
Se trata de un caso de un prestamista privado que ejerce su actividad en las provincias de Vizcaya y Cantabria. El modo de operar consiste en simular que paga unos cheques a los prestatarios que con posterioridad y a pesar de ser los talones nominativos, se encarga el mismo prestamista de cobrarlos. Disponemos de más de 25 préstamos privados denunciados de este prestamista y de su compañera, realizados de este manera. El modo de operar es el mismo en todos los casos, con cheques nominativos que enseña en notaria pero que no los entrega a los clientes, los lleva el prestamista a la Entidad Bancaria, les obliga a firmarlos por detrás a las prestatarias, se acerca el prestamista a la ventanilla de la Caja, se lo pagan a él los administrativos del Banco y el prestamista entrega metálico por un importe muy inferior al que consta en el cheque.
Los empleados del banco conocen toda la operativa, porque se hace delante de ellos y porque son muchas las operaciones realizadas todos los días, POR ESO TAMBIEN SE LE HA DENUNCIADO AL BANCO, aunque de momento es difícil de probar, pero pueden también estar implicados según se dictamine en vía penal. No sabemos como puede ser que una persona con este modo de operar carezca de alguna tapadera de un modo directo o indirecto, que bien pudiera ser el propio Director de la sucursal o algún empleado con cierto rango. Se le ha denunciado al director de la Caja por cuanto pueda existir de responsabilidad de la Entidad y porque se está seguro por parte de los clientes de que existe esa connivencia auque otra cosa será probarlo.
El caso es que en este Juicio realizado en el Juzgado de Primera Instancia 2 de Santander, se juzgaba a unos clientes que pidieron un préstamo para pagar unos atrasos por importe de 15.000 euros. Acude por un anuncio que vio publicado en el Diario El Correo Español el Pueblo Vasco, donde se concedía dinero con más facilidad que la banca tradicional, donde la habían cerrado las puertas por encontrarse en situación de retraso en los pagos, incluso con embargos. La realizaron tres préstamos en notaria, de forma sucesiva y el posterior para eliminar el anterior. El prestamista instó ejecución hipotecaria en el Juzgado de Baracaldo y llegó a subastar su vivienda adjudicándosela en pública subasta que muy a pesar de los esfuerzos por la paralización del ejecutivo y de la subasta incluida la jueza que llevó el caso no calculó que pudiera probar lo que se decía en la multitud de recursos interpuestos para la suspensión del procedimiento.
Así se encontró que en poco más de un año que de 15.000 euros que la entregaron, tenía que devolver 64.900 euros aproximadamente más gastos y costas. La sentencia deja probado que a la clienta la entregaron en el primer préstamo 4.000 euros, en el segundo 11.000 y en el tercer préstamo nada la dieron. Con lo cual la suma recibida no fueron más de 15.000 euros.
Sin embargo se realizaron 3 cheques nominativos a su nombre que así lo hizo constar en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria que firmaron en notaría, aunque ninguno de los cheques tuvo en su mano. El importe de los cheques eran en total de 59.900 euros, que se encargó de cobrar en la ventanilla de la Caja el mismo prestamista, aunque la propia clienta firmaba por detrás engañada (suponemos o por presiones). De los 59.900 euros la clienta solo cobró 15.000 euros, que son los que tiene que devolver. La prueba era diabólica porque los tres cheques estaban aparentemente cobrados por la clienta que era quien figuraba nominativamente, PERO REALMENTE LO QUE HA QUEDADO PROBADO ES QUE EL DINERO ESTABA INGRESADO EN LA CUENTA DEL PRESTAMISTA. Se pidieron pruebas al banco y éste que estaba con el prestamista incidía en su documentación presentada que quien había cobrado los importes íntegros era la prestataria, que era la que figuraba nominativamente en los mismos cheques y así se deducía de los cheques firmados por detrás que nunca se negó su firma y presentados, donde se podía ver claramente la firma y el DNI de la prestataria que hacía suponer que era quien había recibido el dinero. PERO ESO NO FUE ASI y el letrado pidió al banco los extractos de la cuenta del prestamista y resultó que en el mismo día había ingresado en dos de las veces sendos importes con un pequeño añadido para disimular en su propia cuenta disponible en el mismo banco. Al final resultó ser cierto lo que se pensaba y se pudo probar. Así resultó que:
- A pesar de firmar los cheques por detrás el prestatario SE ENCARGA DE COBRARLOS EL MISMO PRESTAMISTA.
- Que una vez cobrado el prestamista en la misma ventanilla y en el mismo banco entregaba una cantidad muy inferior a la clienta. A veces hasta el mismo cajero del banco le introducía en un sobre la parte que iba destinada a la clienta y el resto lo ingresaba en cuenta o se lo llevaba el prestamista en metálico tal y como declararon cuatro clientes del propio prestamista y así lo había hecho con todos ellos.
Es por lo que se pidió la nulidad de los contratos y una indemnización de 36.000 de los cuales han concedido 20.000 euros. AHORA HA RESULTADO PROBADO EN VIA CIVIL TODO LO QUE SE DECÍA, con el siguiente FALLO:
-NULIDAD DE LO CONTRATOS
-EL PRESTAMISTA INDEMNIZARA CON 20.000 EUROS
Se da la circunstancia de que el prestamista había ejecutado la vivienda de la prestataria, un piso de Baracaldo y se había intentado paralizar sin éxito la subasta y el desahucio. La Juez del procedimiento ejecutivo hipotecario, no hizo caso porque pensaba que los préstamos eran válidos, ahora ha quedado probado que dichos títulos son nulos. Ahora tendrán que devolverse su vivienda a dicha señora y además cobrar 20000 euros por daños y perjuicios en concreto por daños morales.
Hay que decir que la paralización de subastas de una vivienda basada en un préstamo con garantía hipotecaria no es fácil, dado que el procedimiento que se utiliza, PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA, es un procedimiento en el que prácticamente solo se admite el pago de lo que se pide ya que el documento para la ejecución es un documento público, la escritura de préstamo con garantía hipotecaria. Es como si dijéramos que uno (el prestamista) circula con un mercedes por autopista y el otro (el prestatario) con un viejo coche y además por la vía secundaria, por ser un procedimiento ordinario, para la nulidad de los contratos firmados teniendo que probar el prestatario cuestiones casi imposible de probar, tales como que no ha cobrado los cheques, a pesar de haber firmado los mismos por detrás, de tener al Director del Banco en contra manifestando lo contrario con documentos bien firmados, de haber firmado la escritura de préstamo con garantía hipotecaria en notaria, a pesar de indicarse en la escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria que el prestatario ya ha cobrado el importe del préstamo antes de este acto, y todo tipo de manifestaciones que por necesidad y otros motivos semejantes se ponen en los documentos y los Jueces y Fiscales son reacios a creer las manifestaciones en contrario porque en apariencia existe la garantía notarial y el prestigio de los prestamistas que son personas y organizaciones en apariencia muy solventes (PERO CON PIES DE BARRO).
Se da la circunstancia que este caso ya salió en el programa INFORME SEMANAL (si quieres verlo vete a la web http://www.ibarraabogados.com/wordpress donde se trataba este tema con afectados clientes de nuestro despacho por haber firmado préstamos realizados con presunto engaño.
Si tienes casos conocidos puedes denunciarlo en nuestro email: info@ibarraasociados.com y te contestaremos gustosamente.
Se están realizando por toda España plataformas de afectados con el fin de defender esta injusticia que está proliferando por la geografía española de hace unos cuantos años a esta parte. Los modos más habituales de engaño son los que decimos. No pienses que porque esté el Notario delante ya está todo perdido.
Si quieres informarte sobre dicha sentencia puedes hacerlo del siguiente modo:
- Directamente por teléfono al abogado Aitor Ibarra Móvil 605718858
- Por email: Despacho abogados: info@ibarraasociados.com
- Por email a la Asociación Afines afines@terra.es
- Visita la web: http://www.asociacionafines.es
Lo que el banco no te dejan vender el piso no lo entiendo. El piso es tuyo y lo puedes vender cuando te de la gana, ahora bién, que saques igual o mas de lo que te costó es otra cosa.
Los bancos, bueno, solo el hecho de que en una casa este toda la familia en paro, que no tengan ni pa comer y a parte de quitarte el piso, que en parte estan en su derecho claro, al fin y al cabo es un trato, yo te dejo dinero y tu me lo vas devolviendo, pero lo que realmente esta mal, es que a parte de quitarte el piso, a parte de todo el dinero que les hayas ido pagando, ¡¡les sigues debiendo dinero!!, no es bastante que te quiten la casa y punto!
Naturalmente hubo mucha gente que se metio con los precios en pleno auge y tristemente hoy estan pagando por algo que vale menos, aunque como somos unos egoistas, estamos pensando en que la marea pasara y que mientras valla pudiendo pagar, ya subira de nuevo heeee y si puedo le doblare el precio. Asi nos va.
Lo mas triste es que siendo algo de primera necesidad, hoy solo este a la mano de dos personas trabajando o de una muy bien pagada
Suerte a todos, la vamos a necesitar!
-O ahorras hasta que lo puedas pagar al contado
-O pides el dinero prestado (que no es tuyo) y lo compras.
Los bancos sólo te reclaman la deuda y ahí está el problema, que mucha gente “con ilusión” pidió dinero para el piso, el arreglo del mismo y el coche, pensando que la bicoca iba a durar los 35 años de la hipoteca. Pero de ilusión no se vive y cuando el piso va a subasta no da para pagar la deuda con lo cual van por lo que tengas hasta cubrir la misma. Si en la subasta el piso sobrepasa la deuda, el dinero que sobre te lo devuelven.
por puntos y respondiendo:
1- Los bancos siempre han vendido sus propiedades, en inmobiliarias y en la web (desde que existe). Cosa que no les gusta nada ya que muchisimas veces pierden dinero ya que el inmueble no se acerca ni al valor de la deuda.
2- Siempre tienes la posibilidad de vender tu inmueble, claro que antes de cambiarlo de nombre tienes que pagar la hipoteca y para ello puedes llegar a un trato con el comprador que la amortize y despues escritura a su nombre. (tienes unos 2 años para hacerlo desde el 1er aviso)
Aquí viene muchas veces el problema “vaya no me dan por el piso lo que pedí de hipoteca”, claro, cuando viene el tasador le pides que te ponga un valor alto, despues en el banco pides el 100% de la tasación, que tacaños solo me quieren dar el 70% (por algo será).
3-Decimos que los bancos son inhumanos, Pues lo explico a mi manera:
Tu tienes 100.000 pts y vas prestando dinero para ganar algo, de 1.000 en 1.000 pts.
Vaya uno no me puede pagar no pasa nada, como no tiene para comer le perdono, 2,3…50 y ahora que?, les perdono a todos para que puedan comer y cierro el negocio?.
Todos podemos ser bancos si queremos, siempre hay alguien que lo está pasando peor y aún así no regalamos nada.
Hay que dejar de ser egoistas, pedir mucho y cuando toca devolver echar la culpa a los demás, dejar de creer en pajaritos preñados y exigir que los problemas nos los solucionen los demás.
Y ya me he enrrollado mucho. Por favor un poquito de cabeza antes de hacer las cosas y no tener que decir despues “es que yo pensaba”.