Uno de los artículos más populares que hemos publicado en Definanzas, fue el que hablaba de las hipotecas de solo intereses. Por si fuera malo, el escenario que nos planteamos en ese post, hoy os queremos explicar el Sistema de amortización francés de hipotecas, el sistema que se aplica en España y la mayoría del mundo a la hora de calcular la cuota mensual a pagar.
El sistema de amortización francés se caracteriza principalmente porque en las primeras letras casi toda la cuota corresponde a intereses, mientras que en las últimas casi todo el pago corresponde a la amortización real de la vivienda.
Veamoslo mejor con un ejemplo:
- Hipoteca de 300.000 euros a 30 años
- Tipo de interés: 4%
- Cuotas mensual: 1432,24 euros.
Pues bien, en el primer pago de esta hipoteca 1000 euros serían intereses, mientras que 432,24 euros sería la amortización, es decir lo que pagamos realmente de vivienda. En el último pago de la hipoteca. 4,76 euros sería el pago correspondiente a intereses y 1427,49 euros se destinarían a la amortización.
Aunque parezca increible, de nuevo este sistema fue creado por dos razones: La primera es que las cuotas son constantes, y la segunda es que los bancos reciben antes su pago de intereses: Cuando hemos pagado la mitad de las cuotas, ni mucho menos hemos pagado la mitad del piso.
El sistema de amortización de esta forma podría resumirse en tres partes:
- La cuota mensual es constante durante el plazo que dure la hipoteca
- Al finalizar el plazo la hipoteca debe haber sido pagada en su totalidad
- Cada mes deben pagarse los intereses de la cantidad que queda por amortizar.
A continuación se puede ver de forma gráfica el sistema de amortización francés. Como véis la cuota mensual (Barras amarillas en siempre la misma), sin embargo, al principio son casi todo intereses y al final casi todo capital de la vivienda.
Si cancelo una hipoteca a 30 años en el 3º o 4º año e incluso cualquier año, el banco me penaliza entre el 1% y 3% pero además se queda con tres o cuatro años de intereses correspondientes a los 30 años de plazo de la hipoteca, osea, si de la cuota de 1400,00 euros pago 1000 de interes y el resto de hipoteca el banco gana conmigo 12.000,00 euros al año en intereses hasta casi más de la mitad de la vida del prestamo. ¿Puedo exigirle esas cantidades cobradas legalmente por el banco pero ilegalmente e ilícita segun mi bolsillo? Si alguien puede responder lo agradecería profundamente . gracias
Quisiera saber cómo se calculan las cuotas que se reducen cuando haces una amortizacion extraordinaria al préstamo y quieres reducir tiempo. Gracias.