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Cómo es la nueva Ley Hipotecaria en España 2019

Todo lo que afecta a la vivienda, es más relevante en España que en otros países. El motivo es que en España, desde hace décadas, prima la opción de compra sobre el alquiler. A pesar de ello, ambas opciones están muy por encima de valor real. Por tal motivo, conviene conocer cómo es la nueva Ley Hipotecaria en España 2019 y cómo afecta a cada caso y cada casa.

Cómo es la nueva Ley Hipotecaria en España 2019

El sector de la vivienda, desde que comenzó el siglo XXI, está completamente desatado. Intentar regularlo es complicado pero la Administración lo ha intentado con una normativa que afecta a millones de ciudadanos. Si eres unos de ellos, te contamos cómo es la nueva Ley Hipotecaria en España 2019.

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Una Ley Hipotecaria que entró en vigor el 16 de junio de 2019 y que, salvo en dos puntos concretos, afectará a quienes formalicen una hipoteca a partir de esa fecha.

  • Gastos de formalización de la hipoteca

Ha sido una de las grandes polémicas de los últimos años. De hecho, las demandas que han llegado a los bancos se cuentan por millones. La nueva Ley Hipotecaria en España 2019 establece que los gastos de formación de la hipoteca se repartirán de forma distinta a partir de ahora. Básicamente, el cliente dejará de correr con todos los gastos y la mayoría los cubrirá el banco.

La normativa entiende que la entidad financiera es el beneficiario último de la transacción. Por tanto, debe hacerse cargo de la mayoría de estos gastos. Obviamente, los bancos repercutirán al cliente por otro lado, pero los gastos de formalización de la hipoteca se reparten de esta manera:

    • Gastos que paga el banco 
      • Gestoría
      • Registro
      • Notaría
      • IAJD
      • Copia de la escritura del banco
    • Gastos que paga el cliente
      • Tasación de la vivienda
      • Copia de la escritura del cliente

Si en algún momento, el cliente subroga la hipoteca a otro banco, la nueva entidad debe abonar la parte proporcional de estos gastos al antiguo banco.

  • Consumidor protegido

La llegada de esta Ley Hipotecaria en España 2019 no vino por iniciativa patria, sino por orden directa de la Unión Europea. Desde Bruselas consideraban que el cliente no estaba bien protegido frente a los bancos y ha obligado a aplicar estas medidas.

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    • Información – El banco debe entregar al cliente estos elementos antes de firmar una hipoteca:
      • Condiciones personalizadas
      • Documento acreditativo de la oferta que será vinculante durante mínimo 10 días
      • Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) que reseña los elementos clave del contrato
      • Copia del contrato
    • Notario – Antes de firmar una hipoteca, los clientes deben pasar por el notario para que éste les asesore de forma gratuita y les haga un test tipo. Si este examen no es aprobado, el notario no puede autorizar la firma de la hipoteca. Tampoco puede hacerlo si al cliente le falta algún elemento de la documentación anterior.
    • Cláusulas abusivas – La nulidad del Tribunal Supremo a algunas cláusulas abusivas (como la cláusula suelo), hacen que los notarios tengan prohibido inscribir estas cláusulas en la hipoteca.
    • Prescripción – Los clientes que quieran denunciar la presencia de una cláusula abusiva en su hipoteca, podrán hacerlo cuando quieran. La Ley Hipotecaria de 2019 retira la prescripción para que los abusos se puedan denunciar en cualquier momento.
    • Empleados de banca – La normativa también prohibe a los bancos vincular el salario de sus empleados con el número de préstamos hipotecarios que consigan. El motivo es que puede derivar en una atención deficiente.
  • Amortización

Las comisiones por amortización anticipada se reducen de forma considerable. De hecho, si al banco no le supone una pérdida financiera, la amortización no se podría cobrar. De hacerlo, será diferente según el tipo de hipoteca.

    • Hipoteca variable
      • Comisión del 0,25% durante los 3 primeros años
      • Comisión del 0,15% durante los 5 primeros años
      • Transcurridos estos 3 o 5 años (según lo firmado), la comisión de amortización sería del 0%.
    • Hipoteca fija 
      • Comisión del 2% durante los 10 primeros años
      • Comisión del 1,5% a partir de los 10 primeros años
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Si el cliente quiere amortizar su hipoteca, debe comunicarlo al banco. Éste dispondrá de tres días hábiles para detallar toda la información al cliente

  • Tipo fijo

La nueva Ley Hipotecaria establecer que pasarse de tipo variable a fijo será más económico. Para ello, habrá que hacerlo con una novación (negociando con la propia entidad) o subrogando la hipoteca a otro banco. En cualquier caso, la comisión máxima para realizar el cambio de tipo variable a tipo fijo es del 0,15%.

  • Cláusula suelo

La cláusula suelo, como tal, está absolutamente prohibida en la nueva Ley Hipotecaria en España 2019. Obviamente, esta cláusula aplica solo a las hipotecas variables. Esta medida fue ratificada por el Tribunal Supremo que consideró abusiva esta cláusula.

  • Euribor negativo

Otro de los puntos más aplaudidos de la Ley Hipotecaria 2019 es el que prohíbe a los bancos aplicar el Euríbor al 0% cuando éste sea negativo. Eso sí, marca un tipo mínimo del 0% por defecto en todos los préstamos.

  • Cambio de banco

Si decidimos subrogar la hipoteca y cambiarnos de banco, nuestra entidad original tiene el derecho de tanteo para igualar o mejorar las condiciones. Eso sí, ahora no tenemos obligación de aceptar la contraoferta, como sí ocurría no hace demasiado.

  • Embargos

Sin duda, una de las medidas más aplaudidas de la nueva Ley Hipotecaria 2019. En este caso, afecta a la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario. En concreto, al artículo que dispone la cláusula de vencimiento anticipado, la que abarca los impagos reiterados de un ciudadano, y que acaba derivando en un embargo.

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En este caso, será más complicado llegar al embargo. Para que el banco pueda reclamar el embargo, debe cumplirse uno de estos dos requisitos.

    • En la primera mitad de la hipoteca, hasta que el impago no exceda el 3% del capital concedido o se llegue a 12 cuotas impagadas
    • En la segunda mitad del plazo, hasta que el impago no exceda el 7% del capital concedido o se llegue a 15 cuotas impagadas.

A la hora de reclamar interés de demora, éste se limita a un máximo de tres puntos por encima del interés de la propia hipoteca.

  • Productos vinculados

El punto más extraño de la Ley Hipotecaria en España 2019. Por un lado, prohíbe vender productos vinculados a la hipoteca para acceder a ella. Nos referimos a los conocidos seguros, planes de pensiones, cuentas corrientes… No obstante, la normativa sí que permite a los bancos ofrecer estos productos, a cambio de reducir el tipo de interés.

Para que no haya dudas ni problemas, la Ley obliga al banco a dar dos ofertas al cliente: una con la bonificación de sus productos y otra sin dicha bonificación.

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