Escrito por Tendenzias

¿Cómo funciona el traspaso de negocios?

Si tienes un negocio que deseas poder ceder a otra personas, deberás hacer lo que se conoce como traspaso, y aunque aparentemente es un proceso sencillo, lo cierto es que cuenta con varios matices que está bien conocer, a continuación te explicamos ¿Cómo funciona el traspaso de negocios?.

Los traspasos de negocios

Como para cualquier otra cuestión que tenga que ver con el hecho de abrir o cerrar un negocio, el traspaso de negocios está regulado por la correspondiente legislación. De este modo, tenemos que acogernos a lo que se regule en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/94 de 24 noviembre de 2004).

Qué establece la ley

En este artículo encontraremos lo regulado para poder ceder el contrato de arrendamiento de un negocio, sin tener que contar con el permiso del propietario, aunque teniendo el derechos de elevar la la renta un 20%, con  un plazo de un mes para que el nuevo inquilino notifique formalmente (burofax) al propietario del acuerdo de traspaso.

De este modo bastará que ambas partes estén de acuerdo, aunque debemos tener cuidado ya que a veces puede darse el caso de que exista una clausula en nuestro contrato de arrendamiento del negocio, que implique la posibilidad de que el propietario reclame un porcentaje cuando en realidad no tienen derecho a esto. Es mejor siempre que para cualquier traspaso de negocio estemos bien asesorados y lo hagan siempre profesionales.

Licencia de apertura

A la hora de traspasar un negocio, debemos tener en cuenta también la licencia de apertura para que puedas hacer constar el nombre del nuevo propietario del negocio.

De todos modos no todos los traspasos son iguales, ya que no será lo mismo entre particulares o pequeños autónomos, que entre sociedades o grandes empresas.

Tipos de traspasos de negocios

Traspaso de un negocio de una sociedad

Cuando el local a traspasar está alquilado o arrendado por una sociedad, podemos considerar la alternativa de comprar el local de modo que podamos evitar el incremento del 20% al precio de la renta.

Pero debes saber que junto a bienes y derechos, con el traspaso, tendrás que hacer frente a los pagos pendientes que tuviera la sociedad, de modo que deberemos informarnos bien antes de firmar nada.

Traspaso de un negocio propio

Este es un caso más habitual y sencillo en el que lo primero que debemos hacer siempre es una valoración del negocio en marcha, para después firmar el traspaso o arrendamiento.

La persona que adquiere el traspaso tendrá que pagar un precio por el negocio y tras esto un alquiler o renta mensual por el arrendamiento del negocio.

Subrogación si fallece el inquilino

En el caso de que se produzca el caso del fallecimiento del inquilino, si los  herederos o legatarios desean ejercer la actividad, pueden subrogar el contrato de arrendamiento en las mismas condiciones, sin que el propietario tenga derecho a incrementar la renta.

Valoración de un traspaso

¿Cómo se valora un trapaso? Debemos encontrar un precio que interese a ambas partes, dado que puede que si somos quienes traspasamos, creamos que el valor del negocio es mayor del que considera el futuro dueño del negocio. Para ello deberemos tener en cuenta lo que se conoce como fondo de comercio, a través del cuál podremos hacer una buena valoración y viabilidad de nuestro negocio.

De este modo, toda la información que podamos recopilar, en el caso de querer alquilar un negocio, será más que necesaria. Por ejemplo, necesitarás saber cuál es el contrato de arrendamiento, permisos y licencias, así como la antigüedad, y que te dejen acceder al inventario de equipos y existencias, a la facturación y los costes de los últimos años o ejercios (servirá para valorar la rentabilidad), así como las declaraciones de hacienda que nos permitirá además confirmar cifras de ventas, cartera de clientes, imagen de marca y posicionamiento comercial.

Ayuda profesional

Por otro lado, lo mejor es que siempre estemos asesorados por un experto o profesional que puede guiarnos en todos los pasos a seguir par saber cómo valorar el traspaso de un negocio. Un asesor fiscal además nos va a ser necesario en el caso de que tributemos a módulos ya que si tenemos la cifra global de la inversión podremos reducir el beneficio si  en el futuro traspasas tú el negocio.

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Cuáles son los impuestos de un traspaso

Por todo debes pagar impuestos, y en el caso del traspaso de un negocio también aunque lo cierto es que cualquier cesión de negocio no se sujetan ni al IVA ni tampoco al impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), pero esto, siempre que el negocio que se transfiera sea en su totalidad y se vaya a continuar con la actividad económica. De este modo, el arrendatario que ceda el negocio tendrá que hacer una factura sin IVA por el importe del traspaso al nuevo inquilino.

Pero en el caso de que el propietario del negocio o local reciba una parte del traspaso, deberá hacer una factura en la que conste el  21% de IVA al inquilino que deja el local. Y en esta también se tendrán que incluir las retenciones correspondientes.

Impuestos en los bienes

Los bienes de traspaso también tienen impuestos, de hecho están sujetos a IVA, a excepción de los inmuebles.

En relación a la renta que se reciba por el traspaso, la tributación en el IRPF no se deberá marcar como rendimiento del negocio o ventas, sino como una ganancia patrimonial, y el cálculo se hará deduciendo el importe del traspaso el valor neto de los bienes y derechos entregados. En cuanto a los tipos que deben aplicarse son del 19% para los primeros 6.000 euros y el 21% para el resto (tras la reforma fiscal de 2015).

Impuestos de un traspaso para sociedades

Cuando el inquilino sea una sociedad, tendrá que tributar la  ganancia del traspaso en el impuesto de sociedades, teniendo además la opción de reducir sustancialmente (12%) el tipo a pagar en caso de reinversión.

El propietario, por su parte, si recibe una parte del traspaso, tendrá que consignar como rendimiento del capital inmobiliario en su declaración del IRPF, y además podrá aplicar una reducción del 40% ya que será un renta que se ha obtenido de forma irregular en el tiempo.

Alquiler de negocio sin traspaso

Si optamos por un alquiler de negocio sin traspaso, una opción muy solicitada por los actuales emprendedores, hay muchos factores a tener en cuenta. Para empezar, que están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, por lo que habrá puntos que hayan quedado algo obsoletos.

De hecho, el alquiler de negocios sin traspaso se acoge a esta ley desde el 1 de enero de 1995. Los contratos previos están sujetos a la legislación previa, por lo que lo más sano sería acudir a un abogado, caso que sea su caso. No obstante, presuponemos que el alquiler de negocio sin traspaso es actual, por lo que se le aplica esta ley.

Contrato

Para empezar, el contrato debe ser firmado por escrito. Los pactos de palabra no son vinculantes, y debe haber constancia física del acuerdo. En el mismo deben figurar los datos del propietario y del inquilino, así como una descripción con detalle del local. También se debe añadir la duración prevista del contrato, el precio a pagar por el alquiler y las cláusulas que ambas partes entiendan convenientes.

Para facilitar el asunto, el alquiler de negocio sin traspaso cuenta con un contrato tipo que se vende en Estancos y que se puede usar en todos los casos, añadiendo lo que sea necesario. No obstante, ambas partes pueden hacer el contrato por su cuenta. No tiene que estar sujeto a ninguna regla, salvo que en el mismo se refleje lo antes mencionado.

Eso sí, se recomienda que la redacción de estos anexos la haga un abogado, para evitar conflictos o malentendidos. Incluso podemos recurrir a una escritura pública en un notario, si queremos elevar el contrato al Registro de la Propiedad.

Duración, renta y fianza

En lo que respecta a las condiciones, serán acordadas por las partes. La duración del contrato debe especificarse. De no hacerse, se entenderá que es un año que se irá prorrogando, caso de que ninguna de las dos partes se pronuncia con un mes de antelación.

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La renta también se acordará de forma libre entre arrendador e inquilino. Lo habitual es que sea mensual y se abone durante los 7 primeros días del mes en curso. Es importante que figure la forma en la que se hará el pago. Si no se especifica, se entiende que se hace en efectivo y en el propio local arrendado. Obviamente, el propietario debe entregar un justificante del pago de cada mensualidad.

El importe de la renta, al menos durante el primer lustro, se incrementará según marque el Índice de Precios al Consumo (IPC), salvo que las partes lleguen a otro acuerdo.

Por último, la fianza habitual es de dos mensualidades de la renta, salvo que se acuerde otra cantidad. Esta fianza sirve de aval para el propietario, en caso de que el inquilino cause algún daño a la propiedad. Si todo está en orden, una vez se ha resuelto el contrato, la fianza debe ser devuelta en su totalidad. Lo que no está permitido es derivar la fianza para pagar una mensualidad.

Artículo de interés:

DeFinanzas.com

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