¿Cómo se hace la tasación de una vivienda? ¿Conoces cuáles son los pasos que se llevan a cabo en la tasación de una vivienda? Os contamos cuáles son las claves y aspectos que se tienen en cuenta para conocer el valor de un inmueble.
Aspectos básicos de la tasación de una vivienda
La tasación de una vivienda se lleva a cabo, habitualmente, tanto en la venta como en la compra de una vivienda. De esta manera, lo que se pretende conseguir es conocer el valor del inmueble para pedir un precio ajustado por su venta o conocer si es posible acceder a una hipoteca; incluso también es algo que se suele solicitar en caso de divorcio y división de bienes.
Seguro que si ofreces tu vivienda a un precio demasiado elevado, empujarás al comprador a que vea otras , sin que ni siquiera este último visite la tuya.
Comenzar con una solicitud de un precio más alto que el valor real de la venta sin embargo es una práctica normal. Por otro lado, ten cuidado de no asustar demasiado al comprador.
Es importante tener muy en cuenta que la tasación siempre ha de realizarla un profesional cualificado o tasador, quien será el encargado de valorar varios aspectos de la vivienda -ubicación, superficie, iluminación, estado de conservación, distribución – para poder establecer un valor o precio de mercado. Esta tasación se realizará en base a una normativa legal, en la que se especifica una metodología clara y concreta para conocer su valor.
El valor del mercado
Un dato que a veces se olvida fácilmente es que el valor de mercado puede variar, por lo que la información que aparece en el documento del tasador tiene una validez determinada. De hecho, para los tasadores o empresas inmobiliarias que suelen tasar viviendas habitualmente el valor de mercado es una representación del valor de cambio, es decir, el importe al que se vendería un inmueble si se colocara. a la venta en el mercado (libre) a la fecha de valoración en circunstancias que cumplen criterios definidos.
En particular, el valor de mercado de una propiedad se puede expresar de acuerdo con las características técnicas y económicas de la propiedad.
Pasos para la tasación de una vivienda
El primer paso que realiza el tasador es la recogida y contraste de la documentación del registro de la propiedad. A su vez, pedirá una una copia de la escritura y contrastará la información en el catastro y en el ayuntamiento al que corresponda antes de proceder con la tasación física.
Una vez que este paso esté correcto, se continúa con la tasación de la vivienda física. Para ello, el tasador se ha de fijar en una serie de variables:
Estado del edificio y la vivienda. El estado del propio edificio también es un aspecto que se tiene en cuenta, puesto que se valora si ha pasado la inspección técnica de los edificios, las reformas y mejoras que se hayan podido hacer a nivel de comunidad, si está rehabilitado, entre otros posibles. En cuanto a la vivienda también se valora el estado del piso, la distribución y si ha habido reformas que lo revalorice, la orientación del piso, etc.
- La ubicación geográfica. Es común que el hecho de encontrarse el piso en un determinado barrio determine el valor del metro cuadrado de la vivienda, esto sin reparar en otras singularidades. La ubicación también se considera al sumar a la ponderación los comercios y servicios disponibles en las inmediaciones del barrio (colegios, hospitales, zonas verdes, centros comerciales, etc…).
- Eficiencia energética. El certificado energético no se queda únicamente en los electrodomésticos, también tienen cabida dentro de la vivienda. Este documento cataloga los pisos desde la A a la G, siendo la A la categoría más favorable en cuanto a eficiencia y ahorro energético, por lo que ésta es la categoría más valorada.
- Superficie. El número de metros del piso también va a ser importante en la valoración del mismo. Como antes mencionábamos, puede variar el precio del metro cuadrado pero también puede ser un handicap en función del tamaño. En particular, es fundamental comprobar la superficie denominada “comercial” del apartamento. Además de la superficie del piso (incluidas todas las paredes internas y externas del edificio), también se tienen en cuenta áticos, terrazas, entrepisos, bodegas y sótanos, así como todas las superficies descubiertas (terrazas, jardines, balcones, electrodomésticos) basados en una serie de coeficientes y se suman entre sí.
- Valor por metro cuadrado: Para el valor por metro cuadrado, se tienen en cuenta una serie de índices destinados a determinar el costo real de una vivienda. En primer lugar la ubicación, por lo que si la casa está en la ciudad o en el campo, el barrio (centro o suburbio); además, las condiciones del edificio y de las estancias internas, así como su estado de conservación, también contribuyen a la determinación del valor por metro cuadrado.
- Accesibilidad del edificio. En la valoración del mismo también se tendrá en cuenta el acceso al edificio, pues no es lo mismo que cuente únicamente con escaleras, a que haya una rampa o tenga ascensor. A su vez, también será importante el estado en el que se encuentren todos ellos.
- Coeficientes de mérito: Además de la superficie y la cotización por metro cuadrado, en el cálculo del valor del inmueble también entran en juego una serie de coeficientes de mérito, aptos para aumentar, pero también para disminuir, la cotización del piso. Estos son coeficientes relacionados con las características de la propiedad y se expresan en porcentajes.
- Coeficientes según el plan: Por ejemplo, una serie de coeficientes varían en relación al piso, aquí están los principales: sótano (-25% con / sin ascensor); planta baja o entresuelo (-10% con jardín y -20% sin jardín); primer piso (-10% con / sin ascensor); segundo piso (-3% con ascensor; -15% sin ascensor); tercer piso (0% con ascensor y -20% sin ascensor); piso superior (+ 5% con ascensor; -30% sin ascensor); último piso (+ 10% con ascensor; – 30% sin ascensor); ático (+ 20% con ascensor; -20% sin ascensor).
- Coeficiente basado en el estado y antigüedad de la propiedad: En cuanto a la situación de alquiler, por otro lado, se siguen los siguientes coeficientes: vivienda libre (coeficiente al 100%); casas alquiladas con alquiler gratuito (coeficiente al -20%); viviendas alquiladas por temporada (coeficiente al – 5%) La antigüedad del edificio y su estado de conservación también son muy relevantes y se distingue entre: para restaurar (-10%); buen estado (0%); renovado (+ 5%); finamente restaurado (+ 10%); finamente restaurado (+ 10%); nueva construcción (+ 10%).
- Otros coeficientes: Finalmente, una serie de coeficientes relacionados con la calefacción, la exposición y la luminosidad también influyen en el valor: un apartamento con calefacción independiente ve subir el valor en un 5% y un apartamento con una vista panorámica o exterior muy luminosa en un 10%. En cambio, la exposición completamente interna hace que el valor disminuya, al igual que un apartamento con poca luz o sin calefacción. También la antigüedad del edificio y su estado de conservación.
- Cálculo del valor total de la propiedad: Para calcular el valor de mercado de la propiedad concreta se sigue una fórmula matemática que consiste en multiplicar la superficie comercial por el precio por metro cuadrado y por los coeficientes de mérito que, como hemos visto, pueden afectar fuertemente el valor final.
Una vez que se ha llevado a cabo este paso, finalmente se realizará un estudio de mercado con otros pisos en venta de la zona para conocer cuál es el precio de venta definitivo.
